Договор аренды нежилого помещения

аренда нежилого помещения фото

Почти каждой компании требуется рабочее место и свой офис. Найти подходящее помещение и правильно оформить договор аренды не просто, ведь это сделка, совершая которую, обе стороны, как арендодатель, так и арендатор, идут на риск. Для того чтобы избежать рисков, необходимо знать, какие документы нужно проверять до заключения договора, какие моменты нужно добавить в договор, чтобы застраховать свои деньги и свое имущество, как проверить документы и добросовестность арендодателя. 

Виды договоров на аренду нежилого помещения

Существует два варианта договора по аренде коммерческого помещения:

  1. Краткосрочный (не более 11 месяцев);
  2. Долгосрочный (от 12 месяцев). Действителен после государственной регистрации.

Чтобы решить, какой вариант договора вам заключать, необходимо сначала определиться с размером вложений и с предположительным сроком, за который бизнес окупится. Если вы предполагаете, что проект окупиться за 3-5 месяцев, то можно заключить договор первого типа. Если бизнес требует больших вложений и большего срока окупаемости, то лучше заключать долгосрочный договор. Ведь если аренда помещения окупится за 6-9 месяцев, то на заработок чистой прибыли, не включающей плату за аренду, останется только несколько месяцев. 

Когда вы выбрали тип договора, вам нужно учесть риски при его подписании, для того чтобы защитить инвестиции и уйти от обмана.  

Основные риски при заключении договора на аренду

Для арендатора есть 2 вида рисков:

  1. Риски, о которых необходимо знать, чтобы предусмотреть их и устранить до подписания договора. 
  2. Риски, которые нельзя предупредить заранее, они наступают после вступления в силу договора. Обычно, это связано с обманом арендодателя. Максимально обезопасить себя вы можете грамотным составлением договора.  

К первой категории рисков относятся следующие моменты:

  1. Заключать договор вы можете только с собственником или с доверенным лицом. Если у арендодателя отсутствует правоустанавливающая документация, то сделка будет признана недействительной, а вы можете потерять свои деньги и имущество.

Можно заранее установить личность владельца данной собственности с помощью выписки Единого государственного реестра недвижимости. Если вместо владельца выступает доверенное лицо, то проверьте наличие документа, а именно, попросите предоставить доверенность.

  1. По выписке из ЕГРН проверьте, является ли объект государственной или муниципальной собственностью. Если ответ будет положительным, то имейте в виду, что, скорее всего, нужно будет пройти участие в аукционе. 
  2. Обязательно проверяйте соответствие планировки помещения его документационным характеристикам. Если вы не проверите это, то после окончания срока аренды, собственник вправе потребовать с вас возвращения помещения в том виде, какой был указан в документах при подписании. Вам придется оплатить расходы за все изменения, которые произошли еще до того, как вы сняли в аренду это помещение.  
  3. Настаивайте на полном описании условий передачи платы за аренду. В договоре прописывайте размер ежемесячной платы, четко установленные сроки, размер максимального повышения арендной платы, иначе арендодатель может необоснованно завысить цену.
  4. В договор добавьте пункт о том, что именно собственник уплачивает НДС, коммунальные платежи и госпошлину. Если этого не сделать, то обязанность уплаты может перейти к вам.
  5. В договоре укажите, за сколько календарных дней собственник должен предупредить вас о необходимости освободить арендуемое помещение. Этот пункт распространяется и на арендатора, поэтому обратите внимание, за какое время вам необходимо уведомить арендодателя о прекращении аренды. 

Это условие в договоре прописывается, для того чтобы обезопасить арендатора от неожиданной новости о прекращении аренды, а также для арендодателя, чтобы тот смог найти новых арендаторов.

  1. При подписании краткосрочного договора, вы можете можете добавить пункт, согласно которому собственник обязуется выплатить вам все убытки, если аренда прекращается по его вине. Но имейте в виду, что все расходы должны быть подтверждены документально.
  2. При подписании долгосрочного договора согласуйте с арендодателем возвращение депозита в случае прекращения аренды или учет этого депозита в счет последнего месяца арендной платы. 
  3. Необходимо проверить статус юридического лица или ИП арендодателя. Посмотреть, не находится ли юр. лицо в процессе ликвидации, реорганизации и др.,  можно на официальном сайте ФНС России. 
  4. Проверить наличие судебных разбирательств между арендодателем и бывшими арендаторами. Посмотрите, были ли прецеденты неоднократно выселения арендатора или другие судебные споры.
  5. Проверьте, есть ли долги у владельца помещения. Сделать это можно на сайте ФССП России.
  6. Пропишите в договоре аренды пожарные риски. Если этого не сделать, то арендатор по умолчанию будет нести ответственность за возгорание и чп. Пожарные инспекторы будут смотреть договор аренды.
  7. Пропишите в договоре тех, кто ответственен за находящееся в помещении оборудование.
  8. Пропишите тех лиц, которые отвечают за содержание придомовой территории. Этот пункт важен, ведь если около вашего входа случится ЧП (пострадает человек, подскользнется или травмируется), то ответственность будет лежать на вас. 

Проверка договора аренды

Зная возможные риски, перед тем, как подписать договор, вы должны знать, как проверить договор и на что стоит обратить внимание.

Договор аренды нежилого помещения может быть заключен только в письменной форме. Бланк договора можно самостоятельно найти в интернете и заполнить его или обратиться к юристу за профессиональной консультацией.

Основные пункты договора аренды нежилого помещения

В договор аренды входит:

— Местоположение с прописанным адресом здания, где находится помещение, сдаваемое в аренду;

— Точное определение местоположения арендуемого помещения (корпус здания, номер этажа, комнаты, офиса);

— Размер арендуемого помещения. Площадь должна быть указана точно, как в техпаспорте;

— Прописывается цель использования арендуемого помещения (рабочий офис, склад для хранения, производственное помещение);

— Сумма платы за аренду, график и схема внесения средств;

— Период аренды.

Нюансы

● Если в документах не указан точный срок аренды, то договор будет иметь силу до момента официального расторжения. В таком случае говорят, что договор заключен на неопределенный срок.

● Оплата аренды не всегда ведется в денежном эквиваленте. Арендная плата может осуществляться:

— продуктами компании,

— оказанием услуг,

— передачей объектов в собственность арендодателя, либо во взаимную аренду,

— затратами арендатора на ремонт и оснащение арендованного помещения.

Но даже если аренда осуществляется бартером и оказанием услуг, размер платы должен быть отмечен в договоре в денежном эквиваленте.График оплаты оформляется в виде приложения к документу договора. 

Подведем итоги о договоре аренды нежилого помещения

В этой статье мы рассказали вам о правильной подготовке документов для аренды нежилого помещения (склада, офиса, помещения под производство). Теперь вы знаете об основных требованиях к договору, его пунктах и правилах составления. Грамотное оформление документов позволит избежать рисков, штрафов и обмана при аренде. От этого зависит стабильное развитие вашего бизнеса и окупаемость всех затрат.

Заявка на подбор помещения