Офис — это необходимый атрибут организации. Даже начинающей IT-фирме, состоящей из 6 программистов, нужно место, где они могли бы обсуждать совместные задачи и проводить совещания.
Офисное помещение не всегда спроектировано по шаблону. Некоторые инновационные компании наоборот отходят от практики однотипного рабочего места и организуют open space — открытое пространство для работы, когда сотрудник не привязан к рабочему месту, может сидеть за столом, на диване или даже лежать в гамаке. Ведь главное — чтобы сотрудник качественно выполнял работу.
На первых этапах у компании много средств уходит непосредственно на открытие бизнеса, первоначальный капитал идет на закупку оборудования, рекламные кампании, зарплату сотрудникам. Поэтому покупка помещения под офис может стать неразумной тратой, которая значительно затормозит развитие бизнеса. В таком случае предприниматель стоит перед выбором, где лучше снимать помещение для бизнеса.
Преимущества аренды офиса в квартире
Рекомендуем обратить внимание в первую очередь на помещения в жилых комплексах. Это удобно благодаря следующим факторам:
- Высокая проходимость
Если ваша сфера деятельности предполагает частые встречи с клиентами, то принципиально важно расположения офиса. Это должно быть место, мимо которого ходит много людей. Таким образом, можно сэкономить на рекламе, ведь прохожие будут обращать внимание на вывеску, как на рекламный щит.
- Тихое место
Чтобы лучше сконцентрироваться на работе, нужно выбрать помещение, рядом с которым в течение дня как можно меньше народу. Во время рабочей недели с утра до вечера большая часть жителей уходит на работу, поэтому на улице тихо и спокойно, что способствует продуктивной работе.
- Дешевле
Так как помещение изначально не было предназначено для коммерческого назначения, стоимость аренды квартиры для офиса будет ниже, чем в бизнес-центрах, рассчитанных исключительно на кабинеты офисов.
Как законно снимать жилое помещение под офис
Строго говоря, жилое помещение можно использовать только для проживания (п. 2 ст. 671 Гражданского кодекса РФ). Собственник обладает правом владения, пользования и распоряжения жильем. Допустимо использовать помещение для профдеятельности граждан, которые зарегистрированы в этой квартире. Деятельность разрешена, если она не нарушает прав и интересов других жителей этого дома, требований, выдвигаемых для квартиры. По договору собственник может сдавать помещение в аренду, но исключительно для проживания. Иначе придется выплатить штраф, и заключенная сделка будет являться недействительной, так как не соответствует гражданскому кодексу.
Поэтому снимать жилую квартиру под офис нельзя, но по жилищному законодательству возможен его перевод в нежилое. Тогда аренда будет возможна и не вызовет проблем с законом.
Однако в новых ЖК весь первый этаж изначально создается с коммерческими целями, то есть он не предназначен для жилья.
Особенности аренды и предпринимательской деятельности в квартире
По статье 17 ЖК РФ офис в ЖК может использоваться только гражданами на удаленной работе и ИП. Например, легально в квартире могут работать юристы, репетиторы, переводчики и сотрудники компаний, работающих на удаленке. Однако офис должен выполнять требования пожарной и экобезопасности.
Чтобы взять в аренду квартиру для офиса, нужно грамотно составить договор. Он должен быть корректным:
- Включено положение, где прописаны все нюансы соглашения между сторонами.
- Прописан запрет на ведение промышленного производства, так как это категорически запрещено по закону.
- При оформлении соглашения, акцентируйте внимание на указываемую цель, если вы юридическое лицо.
Во время заключения договора используйте этот чек-лист, чтобы проверить, все ли пункты указаны:
- Цель аренды;
- Описание помещения + схема;
- Документы, которые подтверждают, что арендодатель действительно является владельцем квартиры;
- Длительность аренды;
- Размер и частота выплат (ежемесячные платежи, квартальные, годовые);
- Сумма компенсации, которую арендатор выплачивает в случае порчи помещения;
- Обязанность арендодателя поддерживать жилье в нормальном состоянии;
- Кто будет оплачивать услуги ЖКХ;
- Условия, при которых соглашение может быть расторгнуто.
Однако рекомендуем обратиться к юристам за более подробной консультацией по вопросам аренды жилой квартиры для офиса, особенно если вы оформлены как юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.
Аренда квартиры под офис
Как подготовить жилое помещения для офиса
Чтобы квартиру можно было сдавать в аренду для офиса, ее необходимо в первую очередь сделать нежилым помещением.
Правила перевода жилого помещения в нежилое зафиксированы к жилищном кодексе, однако они отличаются в разных населенных пунктах и даже отдельных районах города. Эти различия закреплены в нормативно-правовых актах о градостроительной деятельности.
- Вход в помещение должен быть без использования жилых помещений и помещений общего пользования. То есть, вход в офис должен быть с улицы.
- Нежилое помещение должно располагаться на первом этаже, либо выше, если квартира находится над нежилым помещением.
- Невозможно перевести жилое помещение в нежилое для организации религиозной деятельности.
Таким образом, чтобы перевести жилое помещение в нежилое, владелец подает заявку в администрацию населенного пункта или отдельного района. После одобрения запроса помещение переносится в базу Росреестра.
Основные проблемы, с которыми сталкиваются арендодатели
Подготовка нежилого помещения к сдаче в аренду — непростой и длительный процесс.
Нужно собрать документы о соответствии помещения всем заявленным стандартам и требованиям. Если помещение изначально было запланировано для некоммерческих целей, нужно взять с соседей письменное согласие об открытии на этом месте офиса.
Но окончательное решение по переводу жилого помещения в нежилое принимает администрация населенного пункта или конкретного района города. Решение принимается не всегда объективно, поэтому в одном районе в переводе откажут, а в другом достаточно быстро пойдут на встречу.
Помимо этого проблемы возникают на следующих этапах:
- Выбор арендодателя
- Несоответствие требованиям законодательства
- Проблемы с соседями.
Это можно предотвратить, если перед начало работы проконсультироваться с юристом, специализирующимся на гражданском и жилищном праве.
Ответственность за коммерческую деятельность в квартире
Если вы решите снимать для офиса жилое помещение, это будет трактоваться как нарушение закона: гражданского, жилищного кодекса, а также кодекса об административных правонарушениях (ст. 7.21 КоАП РФ).
То, что квартира используется не для жилья, а в коммерческих целях, несложно доказать. Чаще всего, соседи дают показания на владельца помещения, когда нарушаются их права. Это может быть в письменной форме с коллективными подписями или с помощью фотографии. Например, если в офис идет нескончаемый поток клиентов, то жители начнут беспокоиться о безопасности и будут недовольны излишним шумом. Также клиенты могут пожаловаться на неудовлетворительное санитарное состояние помещения. При этом они даже не будут знать о том, что офис находится в несоответствующем помещении. Это привлечет к вам внимание органов власти.
Как минимум, вы вынуждены будете заплатить штраф от 1000 до 2500 рублей. Как максимум, суд постановит прекратить деятельность в этом помещении. Но это, как правило, случается, если офис нарушает права и интересы проживающих рядом граждан.
Офис в жилом доме
Подведем итоги
Прежде чем брать в аренду офис в жилом комплексе, проверьте, является ли помещение коммерческим по документации. Проверьте наличие всех необходимых документов и законность сделки, чтобы избежать штрафов и внеплановых расторжений.