Субаренда — коммерческая схема, при которой арендатор с согласия арендодателя сдаёт в аренду недвижимость третьему физическому или юридическому лицу. Срок такой субаренды не может превышать времени, на которое заключён договор между собственником и арендатором. Арендатор остаётся в ответе перед собственником и не освобождается от своих обязанностей.
Если часть склада, квартиры или другого имущества простаивает, субаренда является способом оптимизировать расходы, предоставляя в пользование кому-то свободный кусок площади.
Сдача в субаренду незанятых площадей является стратегически выгодной и для бизнеса собственника, и для бизнеса арендатора. При отказе от сдачи части складской площади в субаренду, владелец объекта уменьшает для себя круг потенциальных арендаторов.
Говоря о законных “белых” схемах, субаренда является относительно новым видом коммерческой деятельности на российском рынке, и пока что не все её детали полностью отрегулированы и сформулированы.
В том случае, если Вы выбираете между покупкой собственного склада или арендой, рекомендуем к прочтению статью “Собственный или арендованный склад”. В этой же статье поговорим о субаренде склада.
Субаренда складского помещения
В субаренду возможно сдавать любые жилые и нежилые виды собственности — земельные участки, квартиры, транспортные средства и так далее. Однако у разных видов субаренды есть особенности заключения договоров. Например, для жилых и нежилых помещений необходимо получать разрешение в письменном виде от собственника и документы, которые подтверждают его право владения недвижимостью.
Есть случаи, когда сдача в субаренду не требует письменных разрешений собственника. Например, если нет прямого запрета на субаренду владельцем, то, чтобы сдать земельные участки, необходимо только лишь уведомить собственника. Касаемо земель, договоры на них составляются в другом порядке и имеют свои нюансы.
Возможность выбора склада в субаренду
В существующие кризисные времена различные компании, арендующие склады, стали активнее сдавать излишки площадей склада в субаренду. В России за первые 6 месяцев 2022 года предложение субаренды складских площадей выросло в 4,5 раза — до приблизительно 565 тысяч квадратных метров.
Одно из объяснений такого стремительного роста предложения — сильное сокращение количества товаров у части арендаторов из-за сбоев цепочек поставок. Можно сказать, субаренда стала тенденцией 2022 года в складском бизнесе.
Появляется и спрос на субаренду у компаний малого и среднего бизнеса, которые раньше не могли составлять конкуренцию крупным игрокам за места в логистических центрах.
Заметным преимуществом субарендных предложений является полная готовность складских сооружений, когда как прямая аренда складов часто подразумевает ожидание завершения строительства. Как правило, предложения по прямой аренде снимаются с рынка примерно за 3-4 месяца до момента, когда возможно начать эксплуатацию помещения.
Преимущества складских помещений
Из-за растущего объёма предложения аренды и субаренды разнообразных складов, есть возможность выбора подходящего по размерам и типу складского помещения, которое будет полностью отвечать требованиям хранения товаров и грузов, иметь необходимое оборудование. В середине 2022 года в Московской области стоимость субаренды превышает цену аренды на 25% или 30%, которые заключаются на срок от полугода до 3 лет.
Как найти проверенного арендодателя
Одним из лучших вариантов может стать субаренда у имеющих большие складские площади, крупных организаций и логистических операторов, заключивших договора в крупнейших логистических комплексах. Такие компании не могут быстро прервать договор аренды без выплаты штрафов собственнику. Поэтому они вынуждены менять стратегию развития, сокращая затраты за счёт субарендаторов, в том числе.
После того как нужный объект найден, удостоверьтесь в том, что арендодатель имеет право сдавать склад в субаренду и узнайте возможные обременения. Склад может являться залогом или быть предметом спора. Также, уделите время осмотру территории, на сколько удобен подъезд и парковка транспорта, проясните вопросы охраны, уборки и прочих деталей.
Необходимые документы
Договор субаренды почти ни в чём не отличается от договора аренды. Но всё-таки в процессе его составления необходимо быть внимательным к некоторым деталям.
В договоре нужно указывать:
- Предмет договора — площадь передаётся в субаренду целиком или конкретная складская часть — отдельное помещение для самостоятельного использования;
- Сроки действия — сроки договора субаренды не могут быть больше сроков основного договора аренды. В случае, если первоначальный договор аннулируется досрочно, второй тоже утрачивает юридическую силу;
- Размер платы может быть любой. Только при субаренде государственного имущества запрещено выставлять объект по бо́льшей цене;
- Выполнение обязательств — прописываются разные дополнительные требования и обстоятельства, такие как, косметический ремонт, плата за коммунальные услуги и другие опции.
Договор субаренды считается заключённым, когда все стороны достигли обоюдного согласия по всем пунктам. Допускается простое соглашение или нотариально заверенное. Заверять необходимо, если договор заключается сроком от года.
Для регистрации субаренды нужно:
- Заявление о регистрации соглашения от арендатора и субарендатора;
- Договоры аренды и субаренды;
- Кадастровый и технический паспорт помещения;
- Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины.
Важно удостовериться в согласии собственника на субаренду склада и желательно изучить первоначальный договор между владельцем и арендатором. Если там обозначены какие-либо существенные условия, то впоследствии это может оказаться причиной расторжения сразу обоих соглашений.
Обращайтесь к компаниям, давно ведущим коммерческую деятельность, у которых в распоряжении большие складские площади. Как правило, у них уже много опыта по вопросам аренды и субаренды, и отлажен процесс оформления всех юридических тонкостей.
Заключение
В этой статье мы выяснили, что такое субаренда склада и чем она примечательна для современного бизнеса.
Субаренда склада на непродолжительный отрезок времени будет подходящим решением для малого бизнеса, который пока что не готов покупать собственные складские площади, и взаимодействующего с небольшим количеством товаров. К тому же, в условиях неопределённости на рынке, когда трудно что-либо просчитать, а рост рисков наблюдается во всех направлениях, для малого предприятия субаренда части склада будет обоснованней, чем ощутимые вложения в покупку собственных помещений.